התשובה הקצרה
מוכר דירת מגורים מזכה פטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין אם הדירה היא דירתו היחידה בישראל ובאזור, אם הוא בעל הזכות בה לפחות 18 חודשים מיום שהיתה לדירת מגורים, ואם לא מכר בפטור לפי אותה פסקה דירת מגורים אחרת במשך 18 החודשים שקדמו למכירה.
הפטור מוגבל בתקרת שווי: 5,008,000 ש"ח. אם שווי המכירה גבוה מכך, הפטור חל על החלק שעד התקרה, ועל ההפרש משולם מס לפי חישוב יחסי שקובע החוק.
מי נחשב "דירה יחידה"
החוק לא מצמצם את המושג לדירה אחת פיזית. לפי סעיף 49ג, הדירה הנמכרת נחשבת לדירת המגורים היחידה גם אם יש למוכר דירה נוספת, כשמתקיים אחד מאלה:
- הדירה הנוספת נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-24 החודשים שקדמו למכירה.
- חלקו של המוכר בדירה הנוספת אינו עולה על שליש, ובדירה שהתקבלה בירושה אינו עולה על מחצית.
- הדירה הנוספת התקבלה בירושה ומתקיימים התנאים של סעיף 49ב(5)(א) ו-(ב).
- הדירה הנוספת הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1 בינואר 1997.
על הדירה החלופית. רשות המסים הבהירה בהוראת ביצוע 2/2026 שמי שרכש את הדירה החלופית מ-1.6.2025 נדרש למכור את הדירה הקודמת תוך 24 חודשים, ומי שרכש בין 1.6.2023 ל-31.5.2025 נדרש לעמוד בתקופה של 18 חודשים, לפני ההארכות שנקבעו בחוק הארכת המועדים בעקבות המלחמה. הארכות אלה תלויות בתאריכים ספציפיים, ולכן כדאי לבדוק את המקרה הפרטי.
התקרה
סעיף 49א(א1) קובע שאם שווי המכירה עולה על סכום התקרה, המוכר זכאי לפטור על החלק שעד סכום התקרה, והפער נחשב כמכירה של זכות אחרת החייבת במס, באופן יחסי. הסכום בנוסח החוק הוא 5,008,000 ש"ח (מתואם לשנת 2025). לפי הוראת ביצוע 1/2025 של רשות המסים, הסכום לא יתעדכן בשנות המס 2025 עד 2027 ויעמוד בתוקף עד 31.12.2027.
דיווח ובקשת הפטור
הפטור לא ניתן אוטומטית. לפי סעיף 49א(א), הבקשה לפטור מוגשת במועד הגשת ההצהרה לפי סעיף 73. לפי סעיף 73(א), המוכר מוסר הצהרה לרשות המסים בתוך 30 ימים מיום המכירה, ובה הוא מפרט, בין השאר, את התמורה, את מועדי הרכישה והמכירה ואת הזכאות לפטור.
רשימת בדיקה לפני שחותמים על חוזה מכירה
- בדקו מתי הדירה הפכה לדירת מגורים ומה תאריך ההחזקה. תקופת ה-18 חודשים נמנית מאותו יום.
- בדקו אם בשמונה עשר החודשים האחרונים מכרתם דירה אחרת בפטור לפי אותה פסקה.
- בדקו אם יש לכם, או לבן הזוג, דירה נוספת, ומה חלקכם בה.
- אם קניתם דירה אחרת, חשבו את התאריכים מול תקופת ה-24 או ה-18 חודשים.
- השוו את שווי המכירה לתקרת הפטור.
- קבעו מי מגיש את ההצהרה ובאיזה תאריך, כך שהיא תוגש בתוך 30 הימים.
תכנון נכון נעשה לפני החתימה, כי מבנה העסקה ומועדיה משפיעים על התוצאה.
שאלות נפוצות
כמה זמן צריך להחזיק דירה? 18 חודשים לפחות מיום שהיתה לדירת מגורים.
ומה אם קניתי דירה חדשה לפני שמכרתי את הישנה? לפי סעיף 49ג(1) הדירה הנמכרת נחשבת יחידה כשהחלופית נרכשה ב-24 החודשים שקדמו למכירה.
האם יש תקרה? כן, 5,008,000 ש"ח, והיא מוקפאת עד 31.12.2027 לפי הוראת הביצוע.
מתי מדווחים? בתוך 30 ימים מיום המכירה.
מקורות
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), סעיפים 49א, 49ב, 49ג ו-73: נוסח בוויקיטקסט. נוסח שנקרא ב-19.10.2026.
- רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2025, 16.1.2025: הקפאת הסכומים.
- רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 2/2026, 30.3.2026: תקופות הדירה החלופית והארכת מועדים.
המידע במאמר הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. כל עסקה נבחנת לגופה.