מיסוי מקרקעין: מס שבח, מס רכישה ותכנון מס לעסקה

מיסוי מקרקעין הוא המס שחל על מכירה ורכישה של זכויות בנדל“ן: מס שבח על הרווח של המוכר ומס רכישה על הקונה. את שניהם קובע חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), ועל כל עסקה יש לדווח לרשות המסים בתוך 30 יום. תכנון נכון לפני החתימה, וניצול הפטורים וההקלות שהחוק מאפשר, יכולים לחסוך סכומים משמעותיים. במשרד נ. ליפשיץ ושות’ אנו עוסקים במיסוי מקרקעין כחלק מכל עסקה שאנחנו מלווים, וגם כשירות נפרד.

המס בעסקת נדל“ן יכול להגיע לסכומים גבוהים. הרבה פעמים ההבדל בין מס גבוה למס נמוך, או לפטור מלא, תלוי בפרטים: מתי מוכרים, באיזה סדר, למי ובאיזה מבנה. לכן החשיבה על המס צריכה להתחיל לפני החתימה ולא אחריה.

מס שבח: מה זה ומתי משלמים

מס שבח הוא מס על הרווח (“השבח”) ממכירת זכות במקרקעין: ההפרש בין מחיר המכירה לבין מחיר הרכישה, בניכוי הוצאות מוכרות ובהתאמה לאינפלציה. את המס משלם המוכר.

פטור לדירת מגורים. החוק מאפשר פטור ממס שבח במכירת “דירת מגורים מזכה” במקרים שונים. הנפוץ הוא פטור במכירת דירה יחידה, בתנאים: המוכר מחזיק בדירה תקופה מינימלית, לא ניצל פטור דומה בתקופה שקבע החוק לפני המכירה, ושווי המכירה לא עולה על תקרה שמתעדכנת מדי שנה. יש גם פטורים נוספים, למשל בתנאים מסוימים לדירה שהתקבלה בירושה, ופטורים ייעודיים בפרויקטים של התחדשות עירונית.

חישוב לינארי. למי שמוכר דירת מגורים שנרכשה לפני שנים רבות, החוק מאפשר לחלק את הרווח לתקופות. חלק מהרווח עשוי להיות פטור וחלק ממוסה בשיעור רגיל. החישוב תלוי בתאריכים ובנתוני העסקה, ולכן כדאי לבצע אותו מראש.

הוצאות שמותר לנכות. שכר טרחה, תיווך, שיפוצים מסוימים, היטל השבחה ועוד. שמירת קבלות ומסמכים לאורך השנים יכולה להקטין את המס.

מס רכישה: מה זה ומתי משלמים

מס רכישה משולם על ידי הקונה, לפי שווי הזכות הנרכשת. גובה המס תלוי בעיקר בשני דברים:

• האם זו דירת המגורים היחידה שלכם. לדירה יחידה יש מדרגות מס מופחתות, ולדירה נוספת שיעורים גבוהים יותר.
• מחיר הדירה. המס מחושב במדרגות, כך שחלקים שונים מהמחיר ממוסים בשיעורים שונים.

מדרגות המס מתעדכנות מדי שנה, ולכן חשוב לבדוק את המדרגות שבתוקף ביום העסקה. יש גם הקלות לקבוצות מסוימות, כמו עולים חדשים ונכים, ומקרים מיוחדים, למשל מי שמוכר את דירתו הקודמת בתוך פרק זמן מוגדר אחרי קניית החדשה. בנכסים שאינם דירות מגורים, כמו משרדים, מבנים מסחריים וקרקעות, שיעורי המס שונים.

שלבי הטיפול במיסוי של עסקה

1. בדיקה לפני החתימה. מה המס הצפוי לכל צד, אילו פטורים והקלות רלוונטיים והאם כדאי לשנות את מבנה העסקה או את התזמון.
2. איסוף מסמכים. חוזה הרכישה המקורי, קבלות על הוצאות, אישורים על זכאות להקלות.
3. דיווח לרשות המסים. הגשת הצהרה ושומה עצמית בתוך 30 יום ממועד העסקה, בדרך כלל באופן מקוון.
4. תשלום המס לפי השומה, במועדים שקובע החוק.
5. קבלת אישורי המסים הנדרשים לרישום הזכויות בטאבו.
6. השגה וערר, אם רשות המסים קבעה שומה שונה מזו שהוגשה.

השגות ועררים

לפעמים רשות המסים לא מקבלת את השומה העצמית וקובעת שווי גבוה יותר, דוחה בקשה לפטור או מחשבת את המס אחרת. במקרה כזה אפשר להגיש השגה למנהל מיסוי מקרקעין, בתוך פרק זמן קצר שקובע החוק. אם ההשגה נדחית, אפשר להגיש ערר לוועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין.

ההצלחה בשלב הזה תלויה בעיקר בהכנה: שמאות, מסמכים שמוכיחים את ההוצאות ואת הזכאות לפטור, וטיעון משפטי מסודר. וחשוב לא להחמיץ את המועדים.

מוכרים וקונים באותו זמן

מצב נפוץ הוא משפחה שמוכרת דירה אחת וקונה אחרת, גדולה יותר או באזור אחר. במצב כזה נוצרות כמה שאלות מס בו זמנית: האם המכירה פטורה ממס שבח, והאם הקנייה תמוסה כדירה יחידה או כדירה נוספת.

החוק מכיר במצב הזה ומאפשר, בתנאים מסוימים, לשלם מס רכישה כמו על דירה יחידה גם אם בזמן הקנייה עדיין יש לכם דירה אחרת, ובלבד שהדירה הקודמת תימכר בתוך פרק הזמן שקבע החוק. אם המכירה מתעכבת מעבר למועד, עלול להיווצר חיוב במס רכישה גבוה יותר. מנגד, גם הפטור ממס שבח במכירה תלוי בתנאים, ולכן הסדר והמועדים של שתי העסקאות משנים את התוצאה.

כדאי לתכנן את שתי העסקאות יחד, לפני שחותמים על הראשונה: לבדוק כמה זמן ייקח למכור, מה קורה אם המכירה מתעכבת, ואיך לבנות את החוזים כך שלא תיתקעו עם חיוב מס שלא תכננתם.

דירה להשקעה ודירה נוספת

מי שקונה דירה להשקעה, או דירה נוספת לילדים, משלם בדרך כלל מס רכישה בשיעורים גבוהים יותר מאשר על דירה יחידה. גם במכירה, דירה שאינה זכאית לפטור תחויב במס שבח על הרווח. ביום הקנייה כדאי לחשוב גם על יום המכירה: על שם מי לרשום את הדירה, איך לשמור את המסמכים ואת הקבלות, ואיך הקנייה משפיעה על הזכאות לפטורים בעתיד. החלטה כזו, למשל רישום הדירה על שם אחד מבני הזוג או על שם ילד, יכולה להשפיע על המס שתשלמו גם בעסקאות אחרות, ולכן כדאי לבדוק אותה מראש.

עולים חדשים ותושבי חוץ

עולים חדשים זכאים, בתנאים מסוימים ובפרק זמן מוגבל מיום העלייה, להקלה במס רכישה על דירת מגורים או על נכס עסקי. תושבי חוץ שקונים דירה בישראל ממוסים בדרך כלל כבעלי דירה נוספת, גם אם זו הדירה היחידה שלהם בארץ. אם אתם באחד המצבים האלה, כדאי לבדוק את הזכאות ואת המועדים לפני החתימה.

היטל השבחה: לא לשכוח את הוועדה המקומית

מלבד מס שבח ומס רכישה, שנגבים על ידי רשות המסים, יש גם היטל השבחה שנגבה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, לפי חוק התכנון והבנייה. ההיטל חל כשערך הנכס עלה בגלל תוכנית חדשה, הקלה או היתר לשימוש חורג, והוא משולם בדרך כלל במכירת הנכס או בקבלת היתר בנייה. יש פטורים מסוימים, למשל בתנאים מסוימים להרחבת דירת מגורים, ובפרויקטים של התחדשות עירונית ההיטל נקבע לפי כללים מיוחדים. כשמוכרים נכס, כדאי לבדוק מראש אם יש חיוב בהיטל, כי בלי אישור מהוועדה המקומית לא ניתן לרשום את העסקה. היטל השבחה ששולם נחשב בדרך כלל הוצאה שניתן לנכות בחישוב מס השבח.

עסקאות שבהן המיסוי מורכב במיוחד

• התחדשות עירונית. בתמ“א 38 ובפינוי בינוי, חוק מיסוי מקרקעין כולל פטורים והקלות ייעודיים לבעלי הדירות, בתנאים. חשוב לוודא שההסכם עם היזם מתאים להם. ראו התחדשות עירונית.
• מתנות וירושות. העברת דירה במתנה בין קרובים עשויה להיות פטורה ממס שבח, וחל עליה מס רכישה מופחת, אבל יש לה השלכות על מכירה עתידית. ראו ירושות ומתנות בנדל“ן.
• נכסים מניבים ועסקאות קומבינציה. מבנה העסקה, מע“מ ומכירת נכס לעומת מכירת חברה. ראו נכסים מניבים ומסחריים.
• דירה מקבלן. הדיווח והתשלום נעשים בתוך 30 יום מהחתימה, גם אם הדירה תימסר רק בעוד שנים. ראו דירות מקבלן.

טעויות נפוצות

• לחתום ורק אחר כך לבדוק את המס. אז כבר קשה לשנות את המבנה או את התזמון.
• לפספס את מועד הדיווח. איחור בדיווח עלול לגרור קנסות.
• להניח שיש פטור “כי זו הדירה היחידה”. לפטור יש תנאים, וכדאי לבדוק כל אחד מהם.
• לא לשמור קבלות. הוצאות שלא ניתן להוכיח אינן מנוכות.
• למכור שתי דירות בסדר הלא נכון. הסדר והמועדים בין עסקאות יכולים להשפיע על הזכאות לפטור.
• לוותר על השגה. שומה שלא הוגשה עליה השגה במועד הופכת לסופית.

רשימת בדיקה קצרה

1. בדקו, לפני החתימה, מה המס הצפוי לכם בעסקה.
2. בדקו אם אתם זכאים לפטור או להקלה, ואילו תנאים צריך לקיים.
3. אספו את חוזה הרכישה המקורי ואת הקבלות על ההוצאות.
4. ודאו שהדיווח לרשות המסים מוגש בתוך 30 יום.
5. אם קיבלתם שומה שונה, בדקו מיד את המועד להגשת השגה.
6. אם אתם מוכרים ורוכשים בו זמנית, תכננו את הסדר והמועדים.

מהו תפקידנו

אנו בודקים את מצבכם לפני העסקה, מחשבים את המס הצפוי, בודקים זכאות לפטורים ולהקלות, מגישים את הדיווחים ומלווים אתכם מול רשות המסים, כולל בהשגות ובעררים. כשצריך, אנו עובדים יחד עם שמאי ורואה החשבון שלכם.

המידע בעמוד הוא כללי. סכומי התקרות, מדרגות המס והתנאים לפטורים מתעדכנים, וכל עסקה צריכה בדיקה לפי הנתונים שלה.

יש לכם עסקה בדרך? שלחו לנו כמה פרטים, ונבדוק יחד מה המס הצפוי ואילו אפשרויות קיימות.