התשובה הקצרה
לפי חוק פינוי ובינוי, "רוב מיוחס" של בעלי הדירות הוא בעלי דירות שבבעלותם לפחות שני שלישים מכלל הדירות במקבץ, ובנוסף: שלוש חמישיות מהדירות בכל בית משותף במקבץ, ויותר ממחצית הרכוש המשותף בכל בית משותף. בבית משותף של ארבע או חמש דירות בלבד נדרשות לפחות שלוש דירות, ויותר משני בעלי דירות.
החוק משתמש במונח "בעל דירה מסרב", ובשפה המדוברת "דייר סרבן". אם רוב מיוחס הסכים לעסקה ובית המשפט מצא שבעל דירה מסרב סירוב בלתי סביר, יש לבית המשפט סמכות לקבוע אחריות בנזיקין כלפי שאר הבעלים, או לאשר את ביצוע העסקה ולמנות עורך דין או רואה חשבון שיתקשר בשם המסרב.
הרוב המיוחס: פירוט
| תנאי | מה נדרש |
|---|---|
| במקבץ כולו | בעלי דירות שבבעלותם לפחות שני שלישים מכלל הדירות במקבץ |
| בכל בית משותף | שלוש חמישיות לפחות מהדירות (בבית של 4 או 5 דירות: שלוש דירות לפחות, ויותר משני בעלי דירות) |
| רכוש משותף | יותר ממחצית הרכוש המשותף בכל בית משותף צמודים לדירות המסכימים |
לצורך קביעת כדאיות כלכלית, החוק מגדיר רוב מיוחס נפרד: בעלי דירות שבבעלותם יותר משתי חמישיות מהדירות בכל בית משותף ויותר משתי חמישיות מהרכוש המשותף.
מתי סירוב נחשב בלתי סביר, ומתי לא
סעיף 2(ב) לחוק קובע, בין השאר, שהסירוב לא ייחשב בלתי סביר כאשר:
- עסקת הפינוי ובינוי אינה כדאית כלכלית. אם שמאי פינוי ובינוי קבע שהעסקה כדאית, הקביעה היא חזקה שהיא כדאית, אלא אם הוכח אחרת.
- לא הוצעו לבעל הדירה מגורים חלופיים לתקופת הבנייה.
- לא הוצעו בטוחות הולמות לביצוע העסקה.
- קיימות נסיבות אישיות מיוחדות שבגללן ביצוע העסקה בתנאים שסוכמו הוא בלתי סביר.
- לבעל הדירה או לבן משפחתו המתגורר עמו יש מוגבלות, והחלופות שהוצעו אינן כוללות התאמות.
- בעל הדירה הוא קשיש, ולא הוצעה לו לפחות אחת מהחלופות שהחוק קובע, נוסף על דירת תמורה.
בסעיף 2(א1) קבוע גם שבית משפט רשאי להחליט שבחישוב הרוב לא יובאו בחשבון זכויות של בעל דירה מתנגד, אם ההתנגדות נובעת מבנייה או שימוש שלא כדין ברכוש המשותף או מפיצול דירה שלא כדין, בכפוף לתנאים שבסעיף.
ביטול עסקה בהחלטת רוב
סעיף 1ג מאפשר לרוב בעלי הדירות להחליט על ביטול עסקאות שנחתמו לפני שנערך כינוס של בעלי הדירות או לפני שנמסר להם מסמך עיקרי ההצעה, כל עוד לא חתמו על עסקאות 40% מבעלי הדירות בבית המשותף. מי שהתקשר בעסקה לא ייחשב מפר.
מה בודקים לפני חתימה על עסקה עם יזם
החוק מגדיר "עסקת פינוי ובינוי" כחוזה שכולל, בין השאר: עקרונות לקביעת התמורה לכל בעל דירה, מועדים מרביים לאישור תכנית, להיתר בנייה ולמסירת הדירה, פרטים על הגורם שיבצע את הבנייה וניסיונו, והתחייבות היזם להעמיד ערבויות. מכאן רשימת בדיקה:
- האם התמורה (שטח, מפרט, חניות, מחסנים) כתובה ומחושבת בבהירות?
- האם יש מועדים מרביים, ומה קורה אם היזם מאחר?
- מי הקבלן המבצע, ומה ניסיונו?
- אילו ערבויות ניתנות, ועד מתי?
- מה הפיצוי על שכר דירה בתקופת הבנייה?
- האם נערך כינוס של בעלי הדירות ונמסר מסמך עיקרי הצעה?
- האם שמאי פינוי ובינוי קבע שהעסקה כדאית כלכלית, ובאילו תנאים?
- האם ידוע כמה בעלי דירות כבר חתמו?
חשוב: חתימה על עסקה יוצרת התחייבות. מומלץ להתייעץ לפני.
שאלות נפוצות
איזה רוב דרוש? שני שלישים מכלל הדירות במקבץ, ובנוסף שלוש חמישיות מהדירות ויותר ממחצית הרכוש המשותף בכל בית משותף.
האם אפשר לסרב? כן, אבל סירוב בלתי סביר יכול להוביל לסעדים לפי סעיף 2.
אפשר לבטל עסקה? בתנאים שבסעיף 1ג, בהחלטת רוב ובמועד שנקבע.
מקורות
- חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006, סעיפים 1, 1ג ו-2: נוסח בוויקיטקסט. נוסח שנקרא ב-19.10.2026.
- משרד הבינוי והשיכון, מדריך להסכם פינוי בינוי, להרחבה.
המידע במאמר הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. כל עסקה נבחנת לגופה.