התשובה הקצרה
יחיד תושב ישראל שרוכש דירת מגורים יחידה (ברכישה מ-1.8.2013 ואילך) משלם מס רכישה לפי המדרגות האלה, כפי שפרסמה רשות המסים בהוראת ביצוע 1/2025:
| חלק מהשווי | שיעור המס |
|---|---|
| עד 1,978,745 ש"ח | 0% |
| מעל 1,978,745 ועד 2,347,040 ש"ח | 3.5% |
| מעל 2,347,040 ועד 6,055,070 ש"ח | 5% |
| מעל 6,055,070 ועד 20,183,565 ש"ח | 8% |
| מעל 20,183,565 ש"ח | 10% |
המדרגות חלות מ-16.1.2025 ולפי ההוראה תישארנה רלוונטיות עד 15.1.2028, כי הסכומים בחוק הוקפאו. מי שרוכש דירת מגורים שאינה דירתו היחידה משלם, לפי הוראת השעה שבהוראה, 8% על חלק השווי עד 6,055,070 ש"ח ו-10% על החלק העולה על כך.
הבחנה חשובה: שני תאריכים
שני תאריכים נבדלים בהוראה, ושניהם חשובים:
- מתי פורסמו המדרגות: 16.1.2025, במסגרת הוראת הביצוע.
- עד מתי הן חלות: המדרגות לדירה יחידה נשארות רלוונטיות עד 15.1.2028 בשל הקפאת הסכומים. הוראת השעה לדירה נוספת מוגדרת בהוראה עד 31.12.2026.
דוגמת חישוב, להמחשה בלבד
דירה יחידה בשווי 2,500,000 ש"ח:
- על 1,978,745 הראשונים: 0.
- על 368,295 ש"ח (מ-1,978,745 עד 2,347,040): 3.5%, כ-12,890 ש"ח.
- על 152,960 ש"ח (מ-2,347,040 עד 2,500,000): 5%, כ-7,648 ש"ח.
סך הכול כ-20,538 ש"ח. זו דוגמה חשבונית. החישוב בפועל נעשה על שווי הרכישה כפי שנקבע לצורך המס ובכפוף לנסיבות הפרטניות.
לעומת זאת, דירה שאינה יחידה באותו שווי: 8% מ-2,500,000, כלומר 200,000 ש"ח.
מי נחשב "דירה יחידה" ומה עם דירה חלופית
מי שיש לו דירה אחת ורוכש דירה נוספת כתחליף יכול ליהנות ממדרגות הדירה היחידה גם בעת הרכישה, אם ימכור את הדירה הקודמת בתוך התקופה שבחוק. לפי הוראת ביצוע 2/2026:
- 24 חודשים מרכישת הדירה החלופית למי שרכש מ-1.6.2025.
- 18 חודשים למי שרכש בין 1.6.2023 ל-31.5.2025.
- 12 חודשים ממועד קבלת החזקה, בדירה שנרכשה מקבלן.
בעקבות חוק הארכת המועדים שאישרה הכנסת ב-25.3.2026, הוארכו בנסיבות מסוימות מועדים אלה. ההוראה מפרטת דוגמאות לפי תאריכי הרכישה, ולכן כדאי לחשב את המועד האחרון לפני שמסתמכים עליו.
דיווח ותשלום
לפי סעיף 73(ג) לחוק, הרוכש מוסר הצהרה לרשות המסים בתוך 30 ימים מיום הרכישה, וממנה נגזר המס. איחור בהצהרה עלול לגרור קנס: הוראה 1/2025 מציינת קנס של 300 ש"ח לכל שבועיים של איחור בהצהרה, בכפוף לסכומים המעודכנים.
רשימת בדיקה לפני החתימה
- האם הרכישה מזכה במדרגות דירה יחידה, או שיש לכם דירה אחרת?
- אם יש דירה אחרת, מתי תימכר, ובאיזו תקופה זה נדרש?
- מה שווי הרכישה לצורך המס, ומה התחשיב בסימולטור הרשמי?
- מי מגיש את ההצהרה, ובאיזה תאריך, כך שתוגש בתוך 30 הימים?
- האם החוזה מגדיר מי נושא במס?
שאלות נפוצות
האם המדרגות משתנות כל שנה? בדרך כלל כן, ב-16 בינואר. בשל הקפאת הסכומים, המדרגות לדירה יחידה נשארות עד 15.1.2028 לפי ההוראה.
מה המס על דירה נוספת? 8% עד 6,055,070 ש"ח ו-10% על העודף, לפי הוראת שעה שתוקפה בהוראה עד 31.12.2026.
מתי משלמים? ההצהרה מוגשת בתוך 30 ימים מהרכישה.
מקורות
- רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2025, 16.1.2025.
- רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 2/2026, 30.3.2026.
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), סעיף 73: נוסח בוויקיטקסט.
- רשות המסים, סימולטור מס רכישה: לבדיקה ידנית של הסכומים.
המידע במאמר הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. כל עסקה נבחנת לגופה.